Početna · Blog · Porezi i pristojbe

Porez na nekretnine i turistički apartmani: tko plaća, tko je oslobođen i kako ga izračunati

Sergej Sitki · osnivač ReceptionGO i iznajmljivač
Objavljeno 15. listopada 2026. · 6 min čitanja

Informativni članak, nije pravni ni porezni savjet. Za svoj slučaj provjerite kod nadležnog tijela, turističke zajednice ili knjigovođe.

Od 2025. porez na nekretnine (0,60 do 8 €/m² korisne površine godišnje, iznos određuje općina) plaća se i za stanove i apartmane koji se iznajmljuju turistima. Ne plaća ga domaćin za nekretninu u kojoj stalno živi, pa ni za dio koji iznajmljuje, ni vlasnik nekretnine u dugoročnom najmu od najmanje 10 mjeseci godišnje.

Isprobajte ReceptionGO 30 dana besplatno — bez kartice. →

Od 1. siječnja 2025. porez na kuće za odmor zamijenio je novi porez na nekretnine. Za iznajmljivače je to najveća porezna promjena u zadnjih nekoliko godina, jer se prvi put plaća i za stanove i apartmane u kojima vlasnik ne živi — dakle i za one koji se iznajmljuju turistima. U nastavku: tko ga plaća, tko je oslobođen i kako izračunati iznos.

Što se oporezuje

Predmet poreza su stambene nekretnine: stambena zgrada, stambeni dio poslovno-stambene zgrade, stan, apartman i drugi samostalni funkcionalni prostor namijenjen stanovanju. Obveznik je vlasnik — fizička ili pravna osoba, domaća ili strana — prema stanju na dan 31. ožujka godine za koju se porez plaća.

• Iznos: od 0,60 do 8,00 € po m² korisne površine godišnje. Odluku donosi grad ili općina i može propisati različite iznose po zonama.
• Ako odluke nema: u općini koja nije imala porez na kuće za odmor vrijedi 0,60 €/m²; gdje ga je imala, primjenjuje se dotadašnji iznos.
• Kome se plaća: općini ili gradu u kojem je nekretnina, prema rješenju Porezne uprave.

Tko plaća, a tko ne

Zakonska izuzeća, prema Poreznoj upravi, obuhvaćaju nekretnine:

• koje služe za stalno stanovanje;
• koje se iznajmljuju na temelju ugovora o najmu za stalno stanovanje u trajanju od najmanje 10 mjeseci u godini;
• kojima je onemogućena stambena namjena ili se ne mogu koristiti zbog prirodne nepogode;
• javne namjene, za institucionalni smještaj, u vlasništvu općine ili grada na njihovu području;
• u vlasništvu socijalno ugroženih osoba, ako to predvidi odluka općine.

Domaćin koji živi u kući

Za iznajmljivače je najvažnije ovo stajalište Porezne uprave: domaćin (u smislu propisa o ugostiteljskoj djelatnosti) nije obveznik poreza na nekretnine za nekretninu koju u jednom dijelu koristi za vlastito stalno stanovanje, a ostatak iznajmljuje. Tipična obiteljska kuća s apartmanima na katu u kojoj obitelj živi u prizemlju zato ne plaća porez na nekretnine — ni za apartmane.

„Domaćin” je od 2025. poseban pojam Zakona o ugostiteljskoj djelatnosti (čl. 30.a): iznajmljivač s prijavljenim prebivalištem u županiji u kojoj je objekt, koji ne iznajmljuje u višestambenoj zgradi. Razlike između iznajmljivača, domaćina, obrta i društva objašnjene su u članku paušal, obrt ili d.o.o.

Stalno stanovanje dokazuje se prvenstveno prijavljenim prebivalištem, a u nadzoru i stvarnim korištenjem (potrošnja struje i vode izvan sezone). Pazite na suprotan slučaj: ako ste prebivalište odjavili ili živite drugdje, a kuća se koristi samo ljeti, izuzeće ne vrijedi.

Komunalna naknada kao za poslovni prostor

Neke općine za apartmane koji se iznajmljuju turistima obračunavaju komunalnu naknadu po višem koeficijentu ili kao za poslovni prostor. Porezna uprava u mišljenju od 29. kolovoza 2025. kaže: ako je odlukom o komunalnoj naknadi za nekretninu određen koeficijent namjene za proizvodni ili neproizvodni poslovni prostor, ta se nekretnina ne smatra nekretninom u smislu Zakona o lokalnim porezima i vlasnik nije obveznik poreza na nekretnine. Dakle: ili komunalna po poslovnom koeficijentu, ili porez na nekretnine — ne oboje. Više o komunalnoj naknadi i ostalim „sitnim” troškovima u članku o HRT pristojbi, ZAMP-u i komunalnoj naknadi.

Izračun

Porez = korisna površina u m² × iznos po m² iz odluke vaše općine. Korisna površina je ista koja se koristi za komunalnu naknadu — piše u rješenju o komunalnoj naknadi.

Rokovi

• 31. ožujka — dan na koji se utvrđuje vlasništvo i rok za prijavu podataka koje Porezna nema (npr. dokaz za izuzeće, promjena površine). Prijava i zahtjev za izuzeće idu preko ePorezne ili ispostave.
• Rješenje — izdaje Porezna uprava; rok plaćanja piše u rješenju.
• Odluka općine za sljedeću godinu donosi se krajem tekuće godine — pratite službeni glasnik ili stranicu općine.

Svi godišnji rokovi iznajmljivača — paušal, pristojba, članarina, PDV — složeni su u kalendaru obveza iznajmljivača.

Koliko to ukupno košta

Za stan od 55 m² u gradu s 3 €/m² i 4 kreveta: porez na nekretnine oko 165 €, paušalni porez po krevetu prema vašoj općini (vidi paušalni porez po krevetu), turistička pristojba i članarina po krevetu te PDV na proviziju portala. Porez na nekretnine je obično manji dio, ali za veliku kuću za odmor u zoni od 8 €/m² lako prijeđe 900 € godišnje.