Početna · Blog · Porezi i pristojbe
Isplati li se kupiti apartman za iznajmljivanje: troškovi kupnje, porezi i kalkulator stvarnog povrata
Sergej Sitki · osnivač ReceptionGO i iznajmljivač
Objavljeno 20. listopada 2026. · 4 min čitanja
Informativni članak, nije pravni ni porezni savjet. Za svoj slučaj provjerite kod nadležnog tijela, turističke zajednice ili knjigovođe.
Na cijenu stana dodajte 3 % poreza na promet, posrednika, bilježnika i opremanje. U zgradi prvo provjerite možete li dobiti suglasnost dvije trećine suvlasnika. Od prihoda oduzmite proviziju s PDV-om, paušal, pristojbu, porez na nekretnine, čišćenje i režije. Neto povrat turističkog najma na obali danas je češće 2 do 5 % nego 8 % iz oglasa.
„Stan na moru se sam otplati” — rečenica iz 2015. Od tada su cijene stanova rasle brže od cijena noćenja (prema DZS-u stambeni objekti su samo u 2025. poskupjeli 14,1 %), uveden je porez na nekretnine za stanove u kojima ne živite, za stan u zgradi traži se suglasnost suvlasnika, a paušal od 2027. vjerojatno raste. Kupnja i dalje može imati smisla — ali tek kad se izračuna kako treba.
Troškovi kupnje
| Stavka | Iznos | Napomena |
|---|---|---|
| Cijena stana | prema tržištu | DZS: novi stanovi u 1. polugodištu 2026. u prosjeku oko 3.000 €/m² u državi; na obali i u Splitu znatno više |
| Porez na promet nekretnina | 3 % tržišne vrijednosti | plaća kupac; za novogradnju od tvrtke u sustavu PDV-a umjesto njega PDV u cijeni |
| Posrednik | prema ugovoru | dogovorite unaprijed tko plaća i koliko |
| Javni bilježnik, zemljišna knjiga, odvjetnik | stotine eura do više | provjera tereta i vlasništva |
| Opremanje | ovisno o stanju | popis u članku Opremanje apartmana |
| Kategorizacija i rješenje | upravne pristojbe | uz suglasnost suvlasnika ako je zgrada |
Kalkulator neto povrata
Upišite stvarne brojke za stan koji gledate. Za broj noći i cijenu ne koristite obećanja prodavatelja — pogledajte kalendare usporedivih apartmana u istoj zgradi ili ulici.
Ukupno uloženo: —
Neto prihod godišnje: —
Neto povrat na uloženo: —
Ukupno uloženo = cijena + 3 % poreza na promet + troškovi kupnje + opremanje. Neto = prihod − provizija s 25 % PDV-a na nju − troškovi po krevetu − fiksni troškovi − varijabilni troškovi. Bez kredita, amortizacije, vašeg rada i promjene vrijednosti stana.
S pretpostavljenim brojkama (stan od 200.000 €, 110 noći po 110 €, 4 kreveta) ukupno je uloženo oko 227.000 €, a neto prihod je oko 5.800 € — povrat oko 2,6 %, prije kredita i vašeg rada. Uz 140 noći povrat raste na oko 3,5 %, uz 130 € po noći i 140 noći na oko 4,3 %. Usporedite to s kamatom na štednju ili državne obveznice: razlika je cijena vašeg rada i rizika.
Pet provjera prije kupnje
- Suglasnost suvlasnika: u zgradi bez nje nema kratkoročnog najma. Postupak i što se mijenja: suglasnost suvlasnika za apartman.
- Legalnost i uporabna dozvola: bez legalnog objekta nema kategorizacije.
- Kategorizacija: može li stan ispuniti uvjete za kategoriju koju trebate (vidi kategorizacija apartmana).
- Porez na nekretnine: koliko traži grad ili općina po m² — vidi porez na nekretnine za apartmane.
- Paušal po krevetu u toj općini i prijedlog za 2027. — vidi paušalni porez po krevetu.
Prinos nije sve
- Vrijednost stana se mijenja — u zadnjim godinama rasla je brže od najamnina, ali to nije pravilo.
- Vlastita uporaba — dva tjedna u kolovozu za obitelj su dva najskuplja tjedna u godini.
- Rad — ili vaše vrijeme ili petina do trećina prihoda agenciji (vidi agencija ili sami).
- Regulacija — gradovi s puno turističkog najma razmišljaju o ograničenjima; novi Zakon o ugostiteljskoj djelatnosti daje im više alata.
Česta pitanja
Koliki je porez na promet nekretnina?
3 % tržišne vrijednosti nekretnine; plaća ga kupac. Oslobođenje za kupnju prve nekretnine ukinuto je od 2017. Kod kupnje novogradnje od tvrtke u sustavu PDV-a umjesto poreza na promet obično se plaća PDV, uključen u cijenu.
Mogu li kupiti stan u zgradi i odmah ga iznajmljivati turistima?
Tek kad imate pisanu suglasnost suvlasnika koji imaju više od dvije trećine površine zgrade, uključujući one čiji zidovi, podovi ili stropovi graniče s vašim stanom — i rješenje. Prije kupnje razgovarajte sa susjedima; bez suglasnosti stan možete dati samo u dugoročni najam.
Što se mijenja 2027.?
Prijedlog novog paušala podiže donje granice paušalnog poreza po krevetu u mjestima I. i II. kategorije turističke razvijenosti, a novi Zakon o ugostiteljskoj djelatnosti uvodi registracijski broj. Računajte s višim fiksnim troškovima nego danas.
Je li bruto prinos iz oglasa točan?
Oglasi obično dijele godišnji prihod s cijenom stana. To ne uključuje porez na promet, opremanje, proviziju s PDV-om, paušal, porez na nekretnine ni čišćenje — koji zajedno lako pojedu polovicu prihoda.
Isplati li se kupiti na kredit?
Ovisi o kamati i o tome koliko prihod pokriva ratu u slabijoj godini. Kalkulator ovdje računa povrat bez kredita; ako je kamata viša od neto povrata, kredit povrat smanjuje, a rizik povećava.
Isprobajte besplatno
30 dana bez obveze i bez kartice. Postavljanje traje nekoliko minuta, a kod prvih koraka pomažemo osobno.
Započnite besplatnoIzvori
- Porezna uprava — porez na promet nekretnina (stopa 3 %)
- DZS — cijene prodanih novih stanova, 1. polugodište 2026.
- Cijene stanova u Splitu 2025. prema transakcijama (dnevnik.hr)
- Zakon o upravljanju i održavanju zgrada (NN 152/24) — suglasnost za kratkoročni najam
- Zakon o lokalnim porezima (NN 152/24) — porez na nekretnine
Propise smo zadnji put provjerili 15. listopada 2026..