Početna · Blog · Programi i kanali

Cijena apartmana po noćenju: najniža cijena koja se isplati, sezone, minimalni boravak i popusti

Sergej Sitki · osnivač ReceptionGO i iznajmljivač
Objavljeno 15. listopada 2026. · 5 min čitanja

Cijena noćenja ima dvije granice. Donja je trošak: godišnji fiksni troškovi podijeljeni s brojem prodanih noći, plus trošak po boravku (čišćenje, rublje, energija) i provizija portala s PDV-om na nju. Gornja je tržište: što usporedivi apartmani u vašem mjestu traže za iste datume. Između njih cijenu mijenjate po sezoni, danu u tjednu i duljini boravka.

Isprobajte ReceptionGO 30 dana besplatno — bez kartice. →

Najčešća metoda određivanja cijene u Hrvatskoj je „pogledam susjeda na Bookingu i stavim malo manje”. To funkcionira dok susjed ima iste troškove, isti apartman i zna što radi. Bolje je krenuti s druge strane: najprije izračunajte ispod koje cijene gubite novac, a onda gledajte tržište.

Donja granica: koliko vas košta jedna noć

Trošak noćenja ima tri dijela:

1. Fiksni troškovi koje plaćate bez obzira na goste: paušalni porez, pristojba i članarina, porez na nekretnine ako ne živite u kući, HRT, komunalna naknada, internet, osiguranje, održavanje i zamjena opreme. Podijelite ih s brojem prodanih noći.
2. Trošak po boravku: čišćenje, pranje rublja, dobrodošlica. Ne ovisi o broju noći, pa kratki boravci po noći koštaju više.
3. Trošak po noći: struja, voda, klima, potrošni materijal.

Na to dolazi provizija portala — i za paušalista još 25 % PDV-a na proviziju, pa 15 % provizije stvarno košta 18,75 %. Pojedinosti su u članku o provizijama Bookinga i Airbnba, a troškovi koje iznajmljivači najčešće zaborave u članku o HRT pristojbi, ZAMP-u i komunalnoj naknadi.

Gornja granica: tržište

• Usporedivi apartmani: isti broj osoba, slična udaljenost od mora ili centra, parking, pogled, ocjena. Pet do deset njih je dovoljno.
• Za iste datume: pretražite Booking kao gost za tjedan u lipnju, srpnju, kolovozu i rujnu i zapišite cijene. Ponovite mjesec dana kasnije — vidjet ćete tko je već prodan.
• Ocjena mijenja sve: apartman s 9,4 i 200 recenzija može tražiti 15 do 25 % više od istog s 8,3.

Razdoblja: pet do sedam cijena godišnje

• Špica (otprilike od sredine srpnja do 20. kolovoza) prodaje se sama; tu je pogreška preniska cijena, ne previsoka.
• Lipanj i rujan su mjeseci u kojima se dobiva ili gubi godina. Tu cijena, minimalni boravak i popusti najviše mijenjaju popunjenost.
• Blagdani i događaji (Uskrs, produženi vikendi u Sloveniji, Austriji i Njemačkoj, festivali) zaslužuju svoje cijene.
• Vikendi izvan sezone mogu imati višu cijenu od radnih dana.

Minimalni boravak i rupe u kalendaru

Minimalni boravak štiti od skupih kratkih boravaka (čišćenje, rublje, prijava) u špici. Ali isti minimalni boravak stvara rupe: dvije noći između dvaju tjednih boravaka koje se uz minimum od pet noći nikad ne prodaju.

• U špici: minimum 4 do 7 noći, dolazak po mogućnosti na određene dane.
• Predsezona i posezona: 2 do 3 noći.
• Za rupe: otvorite kraći boravak samo za te datume, s nešto višom cijenom po noći.

Popusti koji rade

• Tjedni popust (7+ noći, 5–10 %) — manje čišćenja i prijava.
• Rana rezervacija za lipanj i rujan.
• Last minute samo za datume koji su stvarno prazni 7 do 10 dana prije — ne kao stalna politika.
• Povratni gost izravno, bez portala — svaka takva rezervacija štedi proviziju; pravila predujma su u članku o predujmu, kapari i otkazivanju.

Iste cijene na svim kanalima

Kad cijene mijenjate ručno na Bookingu, Airbnbu i svojoj stranici, prije ili kasnije na jednom kanalu ostane stara cijena — ili otvoren datum koji je već prodan. Channel manager šalje istu cijenu, minimalni boravak i dostupnost svugdje odjednom; kako to radi i što gledati kod odabira, piše u članku channel manager za iznajmljivače.