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Affitti brevi in sublocazione o in comodato: consenso del proprietario, cedolare secca, codici e chi risponde di cosa

Dmitrij Sitki · ingegnere capo di ReceptionGO
Pubblicato il 4 novembre 2026 · 4 min di lettura

Articolo informativo, non costituisce consulenza legale o fiscale. Per il tuo caso verifica con il commercialista, il Comune o l’ufficio turismo della tua Regione.

Sì: la disciplina delle locazioni brevi vale anche per chi ha la casa in sublocazione o in comodato, e anche loro possono scegliere la cedolare secca. Servono però il consenso scritto del proprietario e un contratto registrato. Il reddito è di chi affitta ai turisti: l’inquilino o il comodatario, mentre il proprietario in comodato continua a dichiarare la rendita catastale.

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Due situazioni frequenti: la figlia che gestisce su Airbnb la casa al mare dei genitori, e l’inquilino che affitta un appartamento a lungo termine e lo mette sui portali. In entrambi i casi chi incassa non è il proprietario. Si può fare? Sì, la legge lo prevede espressamente. Ma bisogna sapere chi deve dare il consenso, chi paga le tasse e chi risponde verso Questura e Comune.

Cosa dice la legge

L’art. 4 del D.L. 50/2017, che definisce le locazioni brevi (fino a 30 giorni, da persone fisiche fuori dall’impresa), si applica anche ai contratti stipulati da chi ha la disponibilità dell’immobile in forza di sublocazione o di comodato. Anche per loro vale la cedolare secca e anche a loro i portali che incassano applicano la ritenuta del 21 %. L’Agenzia delle Entrate l’ha confermato con la circolare 24/E del 2017.

Aliquote, limite dei due appartamenti e ritenuta sono spiegati in cedolare secca negli affitti brevi.

Sublocazione: il consenso del proprietario

• Per le locazioni abitative la sublocazione totale richiede il consenso del locatore; quella parziale è ammessa con comunicazione raccomandata, salvo patto contrario (art. 2 L. 392/1978).
• Molti contratti di locazione vietano espressamente la sublocazione o l’uso turistico. Violare il divieto è un inadempimento che può portare alla risoluzione del contratto.
• Anche con il consenso del proprietario resta il regolamento di condominio: vedi affitti brevi in condominio.

Comodato: la casa di famiglia

È la soluzione tipica quando un genitore lascia a un figlio la gestione della seconda casa. Il comodato è gratuito per definizione: il comodatario non paga nulla al proprietario. Conseguenze:

• il comodatario incassa dagli ospiti, dichiara il reddito e può scegliere la cedolare;
• il comodante continua a dichiarare la rendita catastale e paga l’IMU;
• il contratto scritto va registrato entro 20 giorni, con imposta di registro in misura fissa e bollo.

Chi fa CIN, Questura e imposta di soggiorno

Gli adempimenti li fa chi gestisce l’attività, cioè chi affitta ai turisti: comunicazione regionale e codice, CIN, credenziali di Alloggiati Web, imposta di soggiorno come gestore. Le dotazioni di sicurezza (rilevatori ed estintore) vanno concordate con il proprietario, perché riguardano l’immobile.

Quando diventa impresa

Dal 2026 la locazione breve di più di due appartamenti nello stesso anno si presume attività d’impresa. Vale anche per chi gestisce case non sue: il modello «rent to rent» con tre o più appartamenti richiede partita IVA e, dove previsto, SCIA. Cosa cambia in concreto: affitti brevi con partita IVA. Se invece vuoi gestire per conto dei proprietari, senza sublocare, il ruolo è quello del property manager con mandato: incassi per conto loro e diventi intermediario, con la ritenuta da applicare.