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Micro-BIC, LMNP et meublés de tourisme : abattements et plafonds pour les recettes 2025 et 2026

Elena Sitki · exploitation de la maison d’hôtes GreenSLO et relations publiques de ReceptionGO
Publié le 22 octobre 2026 · 7 min de lecture

Article informatif : ce n’est ni un conseil juridique ni un conseil fiscal. Pour votre cas, vérifiez auprès de votre mairie, de votre expert-comptable, ou sur Service-Public.fr et Légifrance.

Depuis les recettes 2025, un meublé non classé reste au micro-BIC jusqu’à 15 000 €, avec un abattement de 30 %. Un meublé classé ou une chambre d’hôtes a 50 % : plafond 77 700 € pour 2025, 83 600 € pour 2026. L’abattement de 71 % ne concerne plus la location meublée. Au-delà du plafond, c’est le régime réel.

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Jusqu’aux recettes de 2024, un meublé de tourisme classé et une chambre d’hôtes bénéficiaient d’un abattement de 71 %, et un meublé non classé de 50 %, avec des plafonds élevés. La loi Le Meur a fermé cet écart. Pour les recettes encaissées depuis le 1er janvier 2025, les chiffres à retenir sont plus bas, et ils ne sont pas les mêmes selon que le logement est classé ou non.

Le micro-BIC, en deux lignes

Sous le micro-BIC, le bénéfice imposable est le chiffre d’affaires diminué d’un abattement forfaitaire. Vous ne déduisez ni les intérêts d’emprunt, ni la taxe foncière, ni le ménage, ni l’amortissement : l’abattement est réputé couvrir les charges. Il ne peut pas être inférieur à 305 €. L’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux s’appliquent sur ce bénéfice.

Les taux et les plafonds à utiliser

Ces montants viennent de Service-Public et du BOFiP (actualité du 19 août 2026 sur les seuils, et doctrine BOI-BIC-DECLA-20). Le relèvement à 83 600 € au 1er janvier 2026 est la révision triennale des seuils, valable jusqu’au 31 décembre 2028. L’abattement de 71 % survit pour d’autres BIC, pas pour la location de locaux d’habitation meublés.

Classer le logement change donc deux fois la donne : le taux, et le plafond. Le coût et la démarche sont dans classement, Gîtes de France et Clévacances. Un label privé sans classement Atout France ne donne pas le taux de 50 %.

Quand le réel s’impose, et ce qu’il change à la revente

Au-delà du plafond, ou sur option, le régime réel permet de déduire les charges pour leur montant : intérêts, taxe foncière, assurance, charges de copropriété, frais de gestion, petit équipement, et l’amortissement du bâti (hors terrain) et du mobilier. Beaucoup de loueurs ont ainsi affiché un bénéfice proche de zéro pendant des années.

La loi de finances pour 2025 a repris cet avantage à la sortie. Les amortissements déduits en loueur non professionnel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value immobilière : ils diminuent le prix d’achat retenu, donc augmentent la plus-value taxable. Les résidences services (étudiantes, seniors, EHPAD) sont hors de cette réintégration. La plus-value des particuliers reste taxée à l’impôt sur le revenu au taux de 19 %, plus les prélèvements sociaux, avec les abattements pour durée de détention (exonération d’impôt sur le revenu au bout de 22 ans, de prélèvements sociaux au bout de 30 ans). Ce régime de plus-value est celui du loueur non professionnel. Faites simuler la revente avant de choisir le réel pour la seule économie d’impôt annuelle.

Ce qui n’est pas du micro-BIC touristique

• La taxe de séjour collectée pour la commune. Elle ne gonfle pas le plafond. Encore faut-il l’avoir séparée dans vos encaissements. Voir taxe de séjour.
• La TVA, si vous rendez au moins trois des quatre prestations para-hôtelières : petit-déjeuner, nettoyage régulier, fourniture du linge, accueil. La location devient alors une prestation de services, en principe au taux de 10 %, sous réserve de la franchise en base. Le seuil de franchise a bougé : vérifiez-le sur impots.gouv.fr l’année de la recette.
• Les commissions des plateformes. Depuis le 13 octobre 2026, Airbnb fait porter à l’hôte en France une commission d’environ 15,5 % sur le sous-total, ménage compris. Votre recette imposable est ce que vous encaissez, pas le prix affiché au voyageur. Le détail des canaux est dans channel manager et PMS.

Cotisations, CFE, facture

En dessous ou égal à 23 000 € de recettes, l’Urssaf traite l’activité comme la gestion de votre patrimoine privé : des prélèvements sociaux, pas des cotisations de travailleur indépendant. Au-dessus, et pour le micro-entrepreneur des meublés non classés depuis 2026, le guide est cotisations sociales. La CFE dépend du classement, de la résidence principale et parfois d’un vote municipal. La TVA ne s’applique que si vous rendez de vraies prestations para-hôtelières.

Dès que vous facturez un client professionnel, ou simplement pour être propre vis-à-vis d’un voyageur qui demande un justificatif, la facture a ses mentions. Depuis le 1er septembre 2026, recevoir une facture électronique est déjà obligatoire. Émettre le sera pour les micro-entreprises le 1er septembre 2027. Le calendrier est dans facturation électronique.

Avant la déclaration de revenus

• Une ligne par logement : classé ou non, recettes hors taxe de séjour.
• Le bon plafond : 15 000 € si rien n’est classé, pas 83 600 € par habitude.
• Si vous êtes proche du plafond, le classement se décide avant le 31 décembre de l’année des recettes, pas en mai au moment de déclarer.
• Au réel, conservez chaque facture de charge. L’amortissement d’aujourd’hui est une plus-value de demain.