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Affittacamere e guest house: requisiti, differenze con B&B e locazione turistica, e come aprire nel 2026

Sergej Sitki · fondatore di ReceptionGO e host
Pubblicato il 31 ottobre 2026 · 4 min di lettura

Articolo informativo, non costituisce consulenza legale o fiscale. Per il tuo caso verifica con il commercialista, il Comune o l’ufficio turismo della tua Regione.

L’affittacamere è una struttura extra-alberghiera che offre alloggio, e spesso servizi, in un numero limitato di camere: di solito fino a sei, in uno o due appartamenti, secondo la legge della tua Regione. A differenza del B&B non serve viverci; a differenza della locazione turistica si gestisce quasi sempre come impresa, con SCIA al SUAP, partita IVA, codici, Questura e ISTAT.

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Hai un appartamento grande in centro, o due appartamenti sullo stesso pianerottolo, e vuoi affittarli a camere invece che interi. Oppure hai già due locazioni brevi e il terzo appartamento, dal 2026, ti porterebbe comunque in impresa. La forma che quasi sempre fa al caso tuo è l’affittacamere, a volte chiamato guest house. Ecco cos’è e cosa serve.

Affittacamere, B&B, locazione turistica, CAV

I nomi e i limiti cambiano da Regione a Regione: verifica sempre la legge regionale sul turismo e il suo regolamento.

Quante camere

Quasi tutte le Regioni fissano un tetto basso, per distinguere l’affittacamere dall’albergo. Due esempi:

• Lazio (R.R. 8/2015): al massimo sei camere in non più di due appartamenti ammobiliati dello stesso stabile, con accesso dallo stesso ingresso su strada.
• Umbria: non più di sei camere nello stesso stabile o in stabili diversi dello stesso Comune, per un massimo di dodici posti letto.

Per le dimensioni delle camere si fa riferimento ai requisiti igienico-sanitari delle abitazioni (D.M. 5 luglio 1975: 9 m² per una persona, 14 m² per due), più eventuali requisiti regionali su bagni e servizi.

Come si apre: i passaggi

1. Verifica dell’immobile: agibilità, impianti a norma, destinazione d’uso compatibile e regolamento di condominio che non vieti attività ricettive.
2. Partita IVA e Camera di commercio, con il codice ATECO dell’affittacamere. Valuta con il commercialista il regime forfettario: vedi affitti brevi con partita IVA.
3. SCIA al SUAP del Comune, con planimetrie, requisiti e numero di camere e posti letto.
4. Codice regionale e CIN, con rilevatori di gas e CO ed estintori: CIN, come richiederlo.
5. Alloggiati Web, portale statistico regionale e registrazione per l’imposta di soggiorno.
6. Colazione, se la offri: notifica sanitaria e HACCP secondo le regole regionali.

Fisco in breve

• Reddito d’impresa: la cedolare secca non si applica.
• IVA al 10 % sui soggiorni, salvo regime forfettario.
• Ricevute o fatture per ogni soggiorno: vedi fatturazione elettronica per le strutture ricettive.
• Polizza catastrofale obbligatoria per le imprese: vedi assicurazione per affitti brevi.

Affittacamere in montagna e nelle province autonome

In Trentino e in Alto Adige l’affitto di camere ai turisti segue leggi provinciali; in Alto Adige dal 2026 chi comincia deve dimostrare una qualifica professionale e ha limiti sul numero di alloggi. Vedi affitti brevi in Trentino e Alto Adige. Se invece il tuo progetto è una camera o due nella casa dove vivi, la strada più semplice è il B&B: come aprire un B&B.