Affitti brevi in Toscana fuori Firenze: comunicazione al SUAP, CIR e limiti comunali dopo la L.R. 9/2026

Elena Sitki · gestione della guest house GreenSLO e relazioni pubbliche di ReceptionGO
Pubblicato il 28 ottobre 2026 · 4 min di lettura

Articolo informativo, non costituisce consulenza legale o fiscale. Per il tuo caso verifica con il commercialista, il Comune o l’ufficio turismo della tua Regione.

In Toscana chi affitta per brevi periodi senza impresa fa una comunicazione al SUAP sul portale STAR per ogni appartamento e ottiene il CIR, poi il CIN. Dal terzo appartamento serve la SCIA. Con la L.R. 9/2026 i Comuni capoluogo e quelli ad alta densità turistica, quasi tutta la provincia di Siena compresa, possono fissare zone e limiti.

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Firenze ha fatto notizia con il divieto di nuovi affitti brevi nel centro, ma la Toscana è molto più grande di Firenze: Siena e il Chianti, Lucca, Pisa, la Versilia, la Maremma, la Val d’Orcia. Dal 2025 tutti seguono il Testo unico del turismo (L.R. 61/2024) e a giugno 2026 la Regione l’ha modificato. Ecco cosa cambia per chi affitta fuori dal capoluogo.

Coppia di turisti con zaino e mappa davanti al duomo nel centro storico

Le regole regionali in breve

Situazione	Cosa serve
Persona fisica, fino a 2 appartamenti in locazione breve (≤ 30 giorni)	Comunicazione al SUAP su STAR, una per appartamento → CIR → CIN
Anche una sola camera	Stessa comunicazione
3 o più appartamenti in locazione breve	SCIA: è attività d’impresa
Locazione turistica oltre 30 giorni senza impresa	Comunicazione, indipendentemente dal numero di appartamenti
Gestione tramite agenzia	La comunicazione resta dovuta

La soglia dei due appartamenti è allineata a quella nazionale: dal 2026 il terzo appartamento in affitto breve fa presumere l’attività d’impresa anche ai fini fiscali. Cosa comporta, in affitti brevi con partita IVA.

Come si fa la comunicazione

Portale STAR: comunicazione telematica al SUAP del Comune, con ubicazione, dati catastali, condizioni di sicurezza e igiene di edificio e impianti, numero di camere e posti letto, dotazioni e accessibilità.
Portale regionale di autoregistrazione (open.toscana.it): nella fase di avvio delle nuove regole la Regione chiede di comunicare anche qui, perché è qui che nasce il CIR.
CIN: con il CIR chiedi il codice nazionale sulla BDSR e dichiari rilevatori di gas e CO ed estintore. Guida passo per passo: CIN, come richiederlo.
Variazioni e sospensioni entro 15 giorni, cessazione entro 30 giorni.

L’errore che vediamo più spessoFare la comunicazione per la casa e dimenticare l’annesso o il monolocale nel giardino, affittato “ogni tanto”. Per la Regione sono due appartamenti, con due CIR. E se ne hai già due altrove, il terzo ti porta in impresa.

Dove i Comuni possono porre limiti

L’art. 59 della L.R. 61/2024 permette ai Comuni capoluogo e ai Comuni ad alta densità turistica di individuare zone in cui la locazione breve ha criteri e limiti specifici. La Corte costituzionale, con la sentenza 186/2025, ha confermato che questo potere è legittimo; Firenze l’ha usato per prima (vedi affitti brevi a Firenze).

La L.R. 9/2026 del 16 giugno 2026 ha ampliato l’elenco dei Comuni abilitati. In provincia di Siena possono ora regolamentare tutti tranne quattro: Monteroni d’Arbia, Sinalunga, Torrita di Siena e Piancastagnaio. Siena, Lucca, Pisa e gli altri capoluoghi sono abilitati in quanto tali.

Abilitati non significa che i limiti esistano già: serve un regolamento comunale. Se stai valutando un acquisto, chiedi al SUAP se ci sono regolamenti in istruttoria per la tua zona.

Gli altri obblighi, uguali in tutta la Toscana

Alloggiati Web: ogni ospite alla Questura entro 24 ore. Vedi la guida.
Flussi statistici: arrivi e presenze sul portale indicato dalla Regione e dalla Provincia. Come funziona Regione per Regione, in ISTAT e flussi turistici.
Imposta di soggiorno: la applicano molti Comuni, da Siena a Lucca, da Pisa ai Comuni della costa, ognuno con tariffe, esenzioni e scadenze proprie. Controlla la delibera del tuo Comune e il funzionamento generale in tassa di soggiorno negli affitti brevi.
Riconoscimento degli ospiti all’arrivo, anche con il self check-in: vedi self check-in e riconoscimento.

Case in campagna: tre consigli pratici

Indicazioni d’arrivo con foto e posizione GPS del cancello: i navigatori in campagna sbagliano spesso, e un ospite perso alle 22 è una cattiva recensione garantita.
Pagamento prima dell’arrivo: saldo e imposta incassati nel check-in online, non in contanti al cancello.
Accesso con codice invece della chiave sotto il vaso, consegnato dopo la verifica dell’identità.

Se gestisci anche sulla costa ligure, le regole cambiano parecchio: vedi affitti brevi in Liguria.

Domande frequenti

Affitto due appartamenti a Lucca: una comunicazione o due?

Due. La Regione chiede una comunicazione per ogni appartamento, perché ciascuno riceve il proprio CIR. Con il terzo appartamento in locazione breve non sei più nella forma non imprenditoriale: serve la SCIA.

Ho aggiunto un divano letto: devo comunicarlo?

Sì. Le variazioni, come un posto letto in più, vanno comunicate entro 15 giorni; la sospensione anche. La cessazione, per esempio se vendi o smetti di affittare, entro 30 giorni.

Il mio Comune può vietare nuovi affitti brevi?

Solo se rientra tra quelli abilitati dall’art. 59 (capoluoghi e Comuni ad alta densità turistica, elenco ampliato dalla L.R. 9/2026) e solo con un regolamento che individui zone e criteri. Controlla l’albo pretorio: alcuni Comuni stanno lavorando ai regolamenti.

Se non faccio la comunicazione cosa rischio?

Una sanzione amministrativa prevista dalla legge regionale, oltre a quelle nazionali per CIN mancante (da 800 a 8.000 €) o non esposto (da 500 a 5.000 €). Senza CIR, inoltre, non puoi ottenere il CIN.

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Fonti

Normativa verificata l’ultima volta il 16 ottobre 2026.