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Affitti brevi a Bologna nel 2026: cosa resta delle restrizioni dopo Consiglio di Stato e Consulta

Sergej Sitki · fondatore di ReceptionGO e host
Pubblicato il 20 ottobre 2026 · 5 min di lettura

Articolo informativo, non costituisce consulenza legale o fiscale. Per il tuo caso verifica con il commercialista, il Comune o l’ufficio turismo della tua Regione.

A Bologna oggi puoi aprire un affitto breve: il Consiglio di Stato ha annullato le regole del PUG sugli affitti turistici (categoria d’uso dedicata e 50 m² in centro) e il 9 ottobre 2026 la Corte costituzionale ha bocciato gli artt. 4 e 5 della legge regionale 10/2025. Restano obbligatori CIR, CIN, Alloggiati Web, Ross1000 e l’imposta di soggiorno; il Comune prepara limiti solo nelle zone più sature.

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Negli ultimi due anni chi voleva affittare a Bologna ha visto passare un PUG con regole speciali per gli affitti turistici, una legge regionale che imponeva il cambio di destinazione d’uso e due sentenze che le hanno smontate. Il 9 ottobre 2026 è arrivata l’ultima. Ecco cosa vale oggi, cosa potrebbe cambiare e cosa serve per partire in regola.

Cosa è successo: tre passaggi in un anno

In pratica: affittare per brevi periodi un appartamento residenziale non è un cambio d’uso. La Corte, come aveva già fatto con la sentenza 186/2025 sulla Toscana (vedi affitti brevi a Firenze), ha però confermato che Regioni e Comuni possono limitare gli affitti turistici in zone determinate, con misure proporzionate.

Cosa prepara il Comune

Dopo la sentenza la vicesindaca con delega alla casa ha confermato che Bologna andrà avanti con una nuova variante urbanistica: città divisa in zone, limiti solo dove la concentrazione è alta e un tetto massimo di affitti brevi per quartiere. I numeri citati dal Comune: sotto il 2 % in molte aree, circa il 12 % in media nel centro storico, fino al 25 % in alcuni isolati. Il testo è in preparazione e non ha ancora una data di adozione.

Cosa serve per partire in regola

1. Regolamento di condominio: se è contrattuale e vieta espressamente attività ricettive, il divieto vale anche per te. Vedi affitti brevi e condominio.
2. Comunicazione e CIR: in Emilia-Romagna il codice identificativo regionale è previsto dall’art. 35-bis della L.R. 16/2004 e dalla DGR 687/2023. Si ottiene dopo la comunicazione di avvio al Comune.
3. CIN sulla BDSR del Ministero, con rilevatori di gas e CO ed estintore: vedi CIN, come richiederlo e le dotazioni di sicurezza.
4. Alloggiati Web: credenziali dalla Questura di Bologna, schedine entro 24 ore dall’arrivo. Vedi la guida.
5. Ross1000 Emilia-Romagna: i dati statistici su arrivi e presenze vanno inviati alla Regione ogni mese. Vedi ISTAT e flussi turistici.
6. Imposta di soggiorno: registrazione come gestore presso il Comune, riscossione e versamenti periodici, dichiarazione annuale entro il 30 giugno.

Imposta di soggiorno a Bologna nel 2026

A Bologna la tariffa non dipende dalla categoria ma dal prezzo per persona per notte, al netto di IVA e servizi extra.

Fonte: tabella 2026 di Bologna Welcome, delibera DG/PRO/2025/283. Esenti tra gli altri residenti, minori di 14 anni, persone con disabilità grave e un accompagnatore. Attenzione al calcolo: un appartamento da 180 € a notte per quattro persone fa 45 € a persona, quindi 5,80 €; lo stesso appartamento con due ospiti fa 90 € a persona e passa a 6,50 €. Per il funzionamento generale, i versamenti e la dichiarazione vedi tassa di soggiorno negli affitti brevi.

Bologna e il resto della regione

La sentenza 164/2026 vale per tutta l’Emilia-Romagna: Rimini, Riccione, Ferrara, Parma e Modena non devono più applicare l’obbligo di cambio d’uso previsto dalla legge regionale. Codici, Ross1000 e imposta di soggiorno restano comunali e regionali, quindi controlla sempre il regolamento del tuo Comune. Se gestisci anche fuori regione, confronta con Torino e il Piemonte, dove tariffe e scadenze sono molto diverse.