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Louer sa résidence principale en meublé de tourisme : 120 jours, ou 90 si la commune l’a voté
Sergej Sitki · fondateur de ReceptionGO et hôte
Publié le 22 octobre 2026 · 7 min de lecture
Article informatif : ce n’est ni un conseil juridique ni un conseil fiscal. Pour votre cas, vérifiez auprès de votre mairie, de votre expert-comptable, ou sur Service-Public.fr et Légifrance.
Une résidence principale peut être louée en meublé de tourisme sans changement d’usage, dans la limite de 120 nuitées par an. Une commune peut abaisser ce plafond à 90. Paris, Lyon, Nice, Bordeaux et Marseille l’ont fait. Au-delà, ou dès la première nuit si ce n’est pas votre résidence principale dans une commune qui régule, il faut une autorisation.
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Beaucoup de loueurs ont retenu une seule phrase de la loi Le Meur : « c’est passé à 90 jours ». La phrase est fausse telle quelle. Le plafond de droit commun est toujours de 120 nuitées par an. Quatre-vingt-dix, c’est le plancher auquel une commune peut descendre, si elle vote. Plusieurs grandes villes l’ont voté. Le reste de la France, non.
Résidence principale : la définition qui compte
Ce n’est pas le logement que vous préférez, ni celui qui est vide l’été. C’est celui où vous résidez effectivement au moins huit mois par an. L’avis d’imposition est la pièce que la loi met en avant. Un propriétaire qui déclare deux « résidences principales » pour doubler le plafond fait une fausse déclaration, sanctionnée plus lourdement que le simple oubli du numéro.
La déclaration du meublé reste obligatoire, plafond ou pas. Le mode d’emploi est dans le numéro de déclaration.
120 jours, sauf vote local à 90
Sans délibération, vous pouvez louer votre résidence principale 120 nuitées par année civile, du 1er janvier au 31 décembre, sans autorisation de changement d’usage. La commune ne peut pas descendre sous 90 jours. Elle ne peut pas non plus inventer un plafond de 60.
| Commune | Plafond de la résidence principale | Repère, vérifié le 21 octobre 2026 |
|---|---|---|
| Paris | 90 nuitées | En vigueur. La Ville indique une amende jusqu’à 10 000 € par année de dépassement. |
| Lyon | 90 nuitées | Page officielle : location jusqu’à 90 jours par an, numéro en ligne. |
| Nice | 90 nuitées | Délibération du 23 mai 2025. La Ville comptait alors 22 623 meublés enregistrés, dont 4 944 en résidence principale. |
| Bordeaux | 90 nuitées | Voté le 8 juillet 2025, appliqué à partir du 1er janvier 2026. 3 600 meublés enregistrés en 2024, dont 2 700 en résidence principale. |
| Marseille | 90 nuitées | Abaissement voté. Amende civile affichée : 10 000 €. Décompte des nuitées exigible sous un mois. |
| Rennes | 120 nuitées | Au 21 octobre 2026, la métropole décrit encore le seuil de 120 jours pour le changement d’usage. |
| Commune sans délibération | 120 nuitées | C’est le cas de la plupart des communes rurales, y compris une grande partie de la Bretagne hors villes qui ont leur règlement. |
La liste n’est pas fermée. Montpellier figure aussi parmi les villes passées à 90 jours au 1er janvier 2026. Avant d’ouvrir le calendrier de l’an prochain, relisez la page de votre mairie. Les guides de ville détaillent Paris, Lyon, Nice, Bordeaux et Marseille.
Ce qui n’entre pas dans les 90 ou 120 jours
- La résidence secondaire. Dans une commune qui a instauré le changement d’usage, la location touristique est soumise à autorisation dès la première nuit. Le plafond ne la couvre pas. Bordeaux le redit : les 90 jours ne concernent pas les résidences secondaires.
- La chambre d’hôtes, quand vous habitez les lieux et fournissez le petit-déjeuner. Autre régime, autres plafonds.
- Le bail meublé longue durée. Le locataire élit domicile : ce n’est pas un meublé de tourisme, et le DPE du logement décent s’applique autrement. Voir DPE et meublé de tourisme.
Résidence secondaire : autorisation, souvent compensation
Dès que le local n’est pas votre résidence principale, les communes dotées d’un règlement de changement d’usage exigent une autorisation avant toute location à la nuitée. À Paris, Lyon, Marseille ou Bordeaux, cette autorisation est en pratique liée à une compensation : transformer un local d’une autre nature (commerce, bureau) en habitation, pour ne pas diminuer le parc de logements. Les critères de surface, de secteur et de durée sont locaux. Le numéro d’enregistrement ne remplace pas cette autorisation. Lyon l’écrit en toutes lettres.
Louer sans autorisation expose à une amende civile qui peut atteindre 100 000 € par local, avec dans certains règlements une astreinte par jour et par mètre carré jusqu’à régularisation. Paris vise aussi 25 000 € pour un local commercial ou artisanal loué en meublé sans autorisation. Ce n’est pas le même barème que les 10 000 € du défaut d’enregistrement.
Compter juste, dès maintenant
- Un seul compteur par logement, toutes provenances confondues.
- Année civile, pas « les douze derniers mois glissants », sauf texte local contraire : le principe légal est l’année civile.
- Le décompte est exigible. Classez les confirmations de réservation.
- À 90 ou 120 nuitées, fermez le calendrier partout en même temps, y compris le direct.
- Si vous approchez du plafond chaque année, relisez le règlement de copropriété : l’assemblée peut interdire les meublés qui ne sont pas la résidence principale. Détail dans copropriété et location courte.
Questions fréquentes
La loi a-t-elle fixé 90 jours partout ?
Non. Le droit commun reste 120 nuitées par an pour la résidence principale. Le passage à 90 jours est une décision de la commune. Sans délibération, vous êtes à 120. La liste bouge : vérifiez le site de la mairie, pas un article de l’an dernier.
Comment prouver que c’est ma résidence principale ?
L’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 la définit comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. La déclaration nationale, quand elle ouvrira, demandera l’avis d’imposition établi à votre nom à cette adresse. Une adresse de complaisance est une fausse déclaration.
Les nuitées Airbnb et les nuitées directes s’additionnent-elles ?
Oui. Le plafond porte sur la location du local, pas sur un canal. Deux plateformes plus votre site, c’est un seul compteur. Une nuit offerte ou une nuit annulée non honorée se traite selon ce qui a réellement été loué : gardez les justificatifs.
Je loue une chambre et je reste dans le logement.
Si vous ne quittez pas les lieux et que vous accueillez, vous n’êtes en général pas dans le plafond des meublés : c’est le régime des chambres d’hôtes, avec ses propres limites (cinq chambres, quinze personnes). Bordeaux le dit explicitement : la location d’une chambre sans que le loueur quitte le logement n’est pas visée par les 90 jours.
Que risque-t-on au-delà du plafond ?
Service-Public indique une amende civile pouvant atteindre 15 000 €. Paris affiche 10 000 € par année de dépassement, Marseille 10 000 €. Le dépassement peut aussi faire requalifier le logement : au-delà du plafond, la résidence principale n’est plus dispensée de changement d’usage.
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Commencer gratuitementSources
- Code du tourisme, article L. 324-1-1
- Service-Public — Locations touristiques : de nouvelles règles
- Ville de Paris — La location meublée touristique
- Ville de Lyon — Déclarer un meublé de tourisme
- Ville de Bordeaux — plafond de 90 jours, séance du 8 juillet 2025
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 2 (définition de la résidence principale)
Textes vérifiés le 21 octobre 2026.