Početna · Blog · Početak i pravila iznajmljivanja

Kako postati iznajmljivač: rješenje, kategorizacija, porez i eVisitor redom

Sergej Sitki · osnivač ReceptionGO i iznajmljivač
Objavljeno 24. rujna 2026. · 5 min čitanja

Informativni članak, nije pravni ni porezni savjet. Za svoj slučaj provjerite kod nadležnog tijela, turističke zajednice ili knjigovođe.

Za iznajmljivanje u domaćinstvu trebate rješenje o pružanju ugostiteljskih usluga (izdaje ga županijski upravni odjel nakon kategorizacije), zatim se u 8 dana prijavljujete Poreznoj upravi i dobivate paušalni porez, a u turističkoj zajednici pristup eVisitoru. Za stan u zgradi prvo trebate pisanu suglasnost dvije trećine suvlasnika.

Isprobajte ReceptionGO 30 dana besplatno — bez kartice. →

Postati iznajmljivač u Hrvatskoj nije teško, ali je redoslijed važan. Tko krene od oglasa na Bookingu, a papire rješava usput, obično plati dvaput: jednom u vremenu, drugi put u kazni. Ovo je put kojim se ide bez vraćanja.

Sedam koraka ukratko

1. Objekt: legalnost, vlasništvo i suvlasnici

Za rješenje ćete trebati dokaz da je objekt legalan (uporabna dozvola ili drugi akt koji ga izjednačava) i da imate pravo njime raspolagati — izvadak iz zemljišne knjige ili ugovor s vlasnikom. Ako objekt nije vaš, vlasnik mora dati pisanu suglasnost.

Stan u stambenoj zgradi ima dodatni uvjet od 2025.: pisanu suglasnost dvotrećinske većine suvlasnika i svih suvlasnika čiji stanovi graniče s vašim (zid, pod, strop). Bez nje rješenja nema. Tko je već iznajmljivao prije, ima prijelazni rok da je donese. Sve o tome, s primjerom teksta suglasnosti, u članku o suglasnosti suvlasnika za apartman.

2. Rješenje i kategorizacija

Zahtjev za rješenje o odobrenju pružanja ugostiteljskih usluga u domaćinstvu podnosite upravnom odjelu za turizam svoje županije (u Zagrebu gradskom uredu), kad je objekt spreman za goste — namješten, opremljen, čist. Povjerenstvo dolazi u očevid i određuje vrstu (soba, apartman, studio apartman, kuća za odmor) i kategoriju u zvjezdicama. Rok za rješenje je 60 dana od urednog zahtjeva.

U rješenju piše broj soba i kreveta, osnovnih i pomoćnih. Taj broj je važan: po njemu se računaju paušalni porez, turistička pristojba i članarina. Što povjerenstvo gleda i kako do više zvjezdica, pročitajte u članku o kategorizaciji apartmana.

3. Porezna uprava u 8 dana

U roku od 8 dana od dobivanja rješenja prijavite se u registar poreznih obveznika (obrazac RPO) u ispostavi Porezne uprave i priložite rješenje. Porezna vam izdaje rješenje o paušalnom porezu: broj kreveta × iznos po krevetu koji je odredila vaša općina ili grad. Plaća se tromjesečno. Koliko to iznosi i zašto se iznosi 2027. vjerojatno penju, opisali smo u članku o paušalnom porezu po krevetu.

Paušal vrijedi dok imate najviše 20 kreveta, niste u sustavu PDV-a i ne vodite poslovne knjige. Tko prijeđe te granice, prelazi na obrt ili tvrtku.

4. Turistička zajednica i eVisitor

S rješenjem idete u turističku zajednicu općine ili grada. Tamo dobivate pristup eVisitoru i upisuje se vaš objekt. Od tog trenutka svakog gosta prijavljujete u 24 sata od dolaska — kako, piše u vodiču kako prijaviti goste u eVisitor. U eVisitoru nalazite i uplatnice za paušal turističke pristojbe.

5. PDV ID broj — ako radite s portalima

Booking.com i Airbnb vam naplaćuju proviziju iz inozemstva. Za tu uslugu i paušalist mora imati PDV identifikacijski broj i sam obračunati hrvatski PDV od 25 % na proviziju. PDV ID se traži 15 dana prije prve takve usluge. Detaljno, s primjerom obrasca: PDV na proviziju Bookinga i Airbnba.

6. Računi i evidencija prometa

Svakom gostu izdajete račun (najmanje u dva primjerka) i svaki račun upisujete u evidenciju o prometu (obrazac EP). Paušalisti u domaćinstvu ne fiskaliziraju račune — ni nakon Fiskalizacije 2.0. Što mora pisati na računu: računi i fiskalizacija za iznajmljivače.

7. Oglas — i registracijski broj od 2027.

Tek sada oglas. Prema EU uredbi o kratkoročnom najmu Hrvatska uvodi registracijski broj za svaku smještajnu jedinicu; Ministarstvo turizma najavljuje izdavanje početkom 2027., besplatno i online. Danas ta obveza još ne postoji. Pratimo je u članku registracijski broj za apartmane.

Koliko to stoji godišnje

Primjer: apartman s 4 osnovna i 2 pomoćna kreveta u općini 2. kategorije turističke razvijenosti, u kojoj je paušal 150 € po krevetu.

Pristojba i PDV se razlikuju od mjesta do mjesta i od sezone do sezone, pa ih nismo izmislili. Rokove svih obveza složili smo u kalendar obveza iznajmljivača.

Česte greške na početku

1. Oglas prije rješenja — i prvi gosti bez prijave u eVisitor.
2. Propušten rok od 8 dana za Poreznu upravu.
3. Provizija Bookinga bez PDV ID broja — Porezna to provjerava unatrag.
4. Pomoćni krevet koji nije u rješenju, a gosti na njemu spavaju.
5. Stan u zgradi bez suglasnosti suvlasnika u uvjerenju da „nitko neće reći”.